大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
2022年，上海哪些房子会涨，又有哪些房子会跌？
这是很多人关心的话题。
今天咱就简单粗暴一点，直接上答案。
1
先说哪些房子会涨。
我最近观察来看，浦东的金色中环、大虹桥华漕前湾等，这些规划能级高，又有产业支撑的地方的品质次新房，已经开始价值回归。
这些板块的好房子，房东的心态普遍都很好。
浦东金色中环发展带，是浦东“天团”打造的，主要聚焦几个重点地区，包括：
3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心
5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）
这些区域规划总投资约6240亿元，“十四五”期间投资将超3440亿元。
为什么金色中环这么被人看好？
因为这里是浦东，一片从未让人失望过的热土。
三十年前，浦东要发展陆家嘴、外高桥、金桥、张江，现在都发展起来了。
八年前，浦东要发展前滩，当初许下的诺言，现在也均已实现。
浦东的执行力，我们都看得到：只要浦东想要落地的规划，没有什么做不到。
而现在，浦东将要大力发展金色中环，成为下一个5-10年浦东的发展极。
大体量地整拆整建的土地，强力的产业引入，高品质的产城融合社区，这些利好纷至沓来，这就是浦东的未来。
2
浦东金色中环之外，我们再说说上海西边的战略高地大虹桥。
大虹桥在过去的一波牛市中属于后知后觉，后来补涨的。
很重要的原因，是前期受到了新房对二手市场的压制。
18年、19年、20年这三年，大虹桥的新房供应量很大。
那为什么会这么一波大的补涨？
第一个原因是大虹桥前期的规划开始落地，这个落地更多的是地铁交通开始落地：
区域内2、10、17号线、13号线延伸（规划已批复）、25号线（规划中）共5条地铁线路，以及总长14.3公里的嘉闵线（规划中），形成网状结构。
要知道，在外环外和中环外，有这样网状结构地铁的地段是非常稀缺的。
大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁（轻轨）网状布局的地方。
第二也要夸奖一下闵行区，把华漕前湾这个地方，做得非常好，学校也引进了，打造了一个标杆。
大家看到大虹桥在郊区也是能做出高端地块的，觉得大虹桥有真材实料，慢慢也就有了信心。
不过，大虹桥确实也比较大，发展不均衡，选错的概率也同样很大，几个建议给到大家买房时参考：
如果你追求自住配套的成熟，较高的租售比，可以选择目前已经发展成熟的虹桥核心区以及西虹桥板块，也就是闵行华漕、青浦徐泾。
如果你在自住的同时又希望有一些增值空间，那么建议你沿着崧泽大道、17号线往西，选择徐盈路、蟠龙路板块，最远不要超过赵巷。
如果你的预算有限，觉得核心区高攀不起，那么嘉定江桥、松江九亭、青浦华新也都是相对务实的选择。
无论是浦东金色中环还是浦西大虹桥， 大家买房尽量靠地铁，这是硬通货，至于有多硬，置换的时候就知道了。
3
第二类我看好的房子，是之前超跌的XQ房。
XQ房去年因为政策打击，现在很多已经完全没有了溢价。有教育需求的家长，可以关注起来了。
最近我们所观察的浦东某著名优质XQ房，上个月卖出十多套，已经触底反弹了100多万。
当然和最高点相比，现在价格已回落了不少，过多的泡沫已经被挤干净，当前的价格很健康。
对于XQ房，我的建议是，有教育需求的，该买还是要买，最好是好房子+好学校。
以前是老破小强XQ好，比如徐汇、杨浦等内中环老破小，门槛价低，对口的都是好学校，自用投资都放心。
但教改的趋势，超额、统筹、划片……都会发生未知风险。
未来的趋势是好房子+优质学校或者潜力学校。
比如嘉定新城、唐镇、联洋、碧云、莘庄、大宁、森兰等等优质板块。
优质的教育资源永远都是稀缺的，没有XQ房也会有别的东西来分配。
所以该买还是要买，给孩子一个保障，给自己一个安心。
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第三类今年会涨的房子，是市中心的豪宅。
这类产品我持续看好，本质上还是稀缺逻辑。
上海不只是上海人的上海，更是全国人的上海。
上海的豪宅贵是真的贵，但对于全国的有钱人来讲，数量还是太少。
所以我们看到，虽然整个2021年市区的豪宅新房供应量很大，但品质次新大平层的涨幅依然是不俗的，甚至跑赢了大盘。
尤其疫情以来，全球放水，热钱无处可去，上海这样的顶级城市好地段的好房子，自然会成为富人资产配置的好标的。
江浙的大小老板，北方的煤老板，上市公司的实控人，高管，减持一点股票来上海买个大平层不要太轻松。
对于这些全国的有钱人来讲，来上海当然要买好房子，不然在家里请个客都没面子。
一线城市核心地段的稀缺豪宅，真的是很难跌下去，背后的购买力太强大了。
上海有很多的品质好房子，大家一有钱就会努力搬进去，同时置换掉那些品质差的上车盘。
靠工资买的老破小，和靠资产升值买或置换的大平层，未来哪个涨的更快，不言自明。
所以大家如果预算高一些，还是要往市区看看。
比如长寿，武宁，天山，这些板块其实是被低估的。
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下面说说今年我不太看好的几类房子。
第一个，新房供应量大的板块的二手房，比如颛桥。
颛桥紫薇花园，华发四季半岛，这两个新盘体量很大，品质也很好，今年估计会供应1500套以上。
而且紫薇花园是个地铁房，价格也只比周边的二手次新房贵个几千块。
再加上三价取低的影响，所以这边的二手房今年会很难出货，除非价格很有竞争力。
类似的浦东临港，徐泾老镇，宝山顾村，今年的新房供应量都很大，二手房的价格必然承压。
第二个，远郊的二手房。
2022年，远郊会继续拉胯，以金山、崇明为主，奉贤稍微好一点，但还是太远。
这些地方未来会既跑输通胀，又跑输大盘，因为这里基本没有人口流入，也缺乏产业支撑，房子要出租都租不掉，新房供应也不少。
最重要的原因是这些地方距离市区太远，这就导致没有接盘侠，一般离市中心25km以内是可以接受的距离。
第三个，部分老破小。
除了文物，房子越老越不好卖，这是一个不争的事实，
当然也不能一概而论，对于这类产品，我们一定要弄明白其潜在的接盘侠和购买人群是谁。
市区通勤便利，户型好点的老破小，依然是刚需群体不错的上车选择，比如浦东世博和金杨的老破小。
而地理位置差，不靠近地铁的老破小，连经济特别紧张的刚需都不想要，他们宁愿买远一点。
比老破小更差劲的，是老破大：看得上的人买不起，买得起的看不上。
以上，就是我在2022年看好和不看好的几类房子，供大家参考，买房和置换都能用上。
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